「ウラヒーログ」大型企画!ペントハウスプロジェクト開始〜 [2017/04/17] 

ヒーログは大阪で生まれ育った自分が、
自然に囲まれた田舎で暮らすことが本当に幸せか?
というテーマで週末田舎暮らしを実践している様を綴ったブログです。

現在まる6年経過して思うことはたくさんありますが、
やっぱり自然はイイ。
人が生きる上で、欠かせない、欠いてはいけないものだと実感します。

そんな僕が、大阪の街中に立つビルにペントハウスを作ることになりました。
1フロアに2つのプライベートな住居、
そしてシェアして利用するリビング、ダイニング、キッチン。
会社のプロジェクトですが、
僕が考える、都会で暮らすなら、こんな暮らしが最高!
を実現するべく、とことんこだわって進めていきます。

躯体はビルではありますが、
マンションをスケルトンにして完全リフォームするケースと同様なので、
この記録がこれからリフォームする人へのヒントになれば。
なんて思いながら、書いていこうと思います(笑)

ざっくりしたイメージはできているので、
まずはと、知り合いの大工さんに相談したのが去年の11月。
ところが残念なことに、今年(2017年)まる一年の工事予定が、
すでに詰まっているとのこと・・・
うーん、腕のいい大工はそう簡単には確保できないんですよねぇ。

無理なものはしょうがないので、
どうしようかなぁと思案しているときに目に止まったのが、
リクルートの出している「suumoリフォーム」という本。
戸建て・マンションのリフォームの事例と施工業者がたくさん紹介されていて、
なかなか見ごたえがあります。

驚いたことに、引越し屋や中古車買い取りなんかでよく見るような、
一括資料請求みたいなのがあって、
気になるところに、気軽にファーストアクションできるようになっています。
今回は、マンションリノベの事例を出している業者さんの中で、
事例のセンスや雰囲気が好みに合うものを幾つかピックアップし、
こちっとクリックしておきました。

業者さんの反応は様々で、その日のうちに電話があったり、
翌日には会社案内や事例集が届いたり。
4〜5日たってから資料が届く場合や、ノーレスなどもあり・・・

たくさん届いた資料をみて感じたのは、
どれもとにかく印刷物がおしゃれ。
おしゃれで字が小さい!
ターゲットが若い世代ということなんだなぁと実感しました。
リフォームって高齢層がメインターゲットだと思っていたのですが、
どうやら最近は、若い層ががんばって新築を買うのではなく、
中古のマンションなど古い物件を購入し、
自分好みにリフォームするのが主流なんだそう。

でも、シニア層も少なからずいると思うので、
そっちにもマッチしたツールを作って使い分けると、
大きくコンバージョンが稼げると思うのですが、どうでしょう。

資料を頂いた業者さんから、「suumo」の手引に書いてあったとおり、
4社ほどに絞り込んで、打ち合わせをお願いしました。

次回は、いよいよ業者さんとの面談です!

【ウラヒーログ】ペントハウスプロジェクト「第2話」 [2017/05/03] 

いよいよ業者さんとの面談です。
面談にあたって、おおまかな希望をお伝えしようと、
自分なりに考えをまとめてみました。

現状はスラブ(マンションなら床を解体したら出てくるコンクリート)に直接タイルカーペットという状態で、
天井高は2500mm。
水回りの配管がスラブから立ち上がってる場所は、
現状の間取りからわかっているので、
その場所に水回りを配したかたちで、大まかな間取り図を描いてみることにします。

もし水回りの位置を違う場所に移したくなれば、
床下で水が流れる配管勾配が必要なので、その分床が高くなってしまいます。
となると、部屋の天井高が低くなるということです。
解体してみないとわかりませんが、現状の天井をもう少し上げる余地が無ければ、
天井高キープを諦めるか、洗面やトイレ、お風呂、キッチンなどを床より1段上げるかです。

高層マンションの高層階などは、躯体の梁は上に行くほど細くなるのですが、
仕上げの梁囲いなどは、1階から同じ寸法で作る場合が多いので、
解体すると、天井高や梁をコンパクトにしてスペース拡大を狙えることが多いです。

今回のビルは、鉄骨9階建てなので、この作戦は期待できませんが、
楽に工事して2500mmキープできるように作ってるなら、
がんばればもう少しは上がる可能性があるくらいかな。

適当に間取り図を描いてみるにあたり、
・水回りの位置をなるべく変えない。
・個室となるRoom1とRoom2を同じくらいの広さにする。
・廊下などもったいないスペースを必要以上に大きく取らない。
などを考えながら、幾つかパターンを作りました。
図面と同比率で書いた家具をチョキチョキ切り取って、
間取り図の上に置きながら、あーでもない、こーでもない。

効率という意味でベストな図面を用意して、
お願いしたリノベ屋さんとの打ち合わせに望みます。

「suumo」でポチッとした後、アポインター的な女性スタッフから電話がかかってきます。
業者さんによっては、「よければ、一度ご来社いただけますか?」といった話がでてきたのですが、
多忙を極めているので、できれば初回から現場で打ち合わせをと、お願いしてみました。
きっと、冷やかしを排除するフィルターではないかと想像。

最初の方との打ち合わせで、
大体の希望予算感と、お見積をいただくまでのスケジュールを決めて、
その後の打ち合わせはそれに合わせる形でお願いしました。
(後々比較検討する為に与件を揃えるのはとても大切です)

ここからも、現場を見たいと工務のスタッフを連れてこられた時に、
出てきた質問や、与件となるなと感じた内容は、
見積をお願いしている方全てに、速やかに情報シェアしていきます。
この辺は、日頃お仕事でプロポーザル等に参加することがあるので、
手慣れたところです。

ここで残念ながら、辞退を申し出て来られた方が出てきました!
ビルなので、消防やらなにやらややこしいところもあり、
不得意と判断されたようです。とても丁寧な連絡をいただきました。
さらに・・・
母体が材木屋なので、どんなプランが出るかなと楽しみにしていた1社が、
連絡しても突然ノーレスに。。
辞退するならそう言えばよいのに、あまりに残念な業者です。
まぁ、そんな所にお願いしなくてよかったと、ポジティブに考えることにしました(笑)

ですが、4社にお願いした結果2社に断られてちょっと不安になってきます。
もしかして、難儀な案件?
もう2社もパスしてくる??

取り急ぎもう1社、コスト感を把握するためにも大手を選んで、お願いすることにしました。

次回は、はたして皆さんが提案してくれるのでしょうか〜(ドキドキ)

【ウラヒーログ】ペントハウスプロジェクト「第3話」  [2017/05/29] 

皆さん辞退したらどうしようかと心配しましたが、
次々と提案プランを持って来てくれました!(喜)
追加でお願いした大手1社も少々タイミングはズレましたが、
予定通り提案いただくことが出来、一安心。

僕がひいた図面通りだといかんでしょうとばかりに、
各社設計士さんが、趣向を凝らしていくつか別案を持ってきてくれます。
「おーー、そうくるか!」
「なるほどねーー」
とワクワクするような内容が満載。

僕は中途半端に建築に詳しいので、
やりにくくて嫌がられるかなぁと心配していたのですが、
そっちも完全に杞憂でした。
各社来てくれている人がほんといい感じで、
打ち合わせしていて、どれかを選ぶことが出来るのかと不安になってくるほどです。

意匠も各社個性が出ています。
最初にお願いした2社は、若くておしゃれなリノベ屋さんって感じで、
持ってきてくれるプランの意匠もその方向。
年寄りセンスに修正していくと、悲しがるかなぁと心配になるくらいです。
後にお願いした大手は、高級、重厚、高品質路線。
これも、僕の好みからいくとちょっとズレているので、
ナチュラル路線に軌道修正が必要な感じです。

流れとしては、ここから希望のプランを選択して、
かつ、希望との誤差を修正するべく要望を出していきます。
その出し入れを何度かして、だいたいこのへんかなというラインに到達したら、
見積を提出してくれるという感じでした。

最終的にパートナーを決定する指針としては、

・信頼できる会社か?
会社の経営状態がよいかどうかについて心配するのは当然です。
継続的にアフターサービスが受けられなくなるとか、
ひどい場合は、建築中に倒産したらどうしようとか。。
そんな憂き目に合うということは、なくはないと思いますが、
確率的には宝くじに当たるようなもの。
僕的には、あかん会社には匂いがあると考えています。
例えば、接触する社員がやな感じ。
人を騙すような会社で日々仕事をしていると、
働く人がそれに染まって胡散臭い人間になるか、
まともな人間は、モチベーションが下がって目が死んでくる。
社員がハツラツと仕事をしていればまずは大丈夫!だとおもってます。

・仕事のクオリティは確かか。
昔は家を建てると言えば、いかに腕の良い大工(棟梁)さんを見つけて、
お願いするかというのが、成功の秘訣と言われていました。
最近の建築は、金物や道具が発達してきたので、
昔のように大工さんの腕で仕上がりが大きく変わることは少なくなってきました。
また、担当してくれる大工さんを事前に知ることはほぼ不可能なので、
ここも、会社の誠実度で推し量ります。
家を作っていく上での作業内容はほぼ決まっているので、
違いが出るとしてら、
作業性を高めるために、見えなくなる場所の工程を端折ったりしたりしないか。
あとあと不具合が起きるパターンを良く経験していて、
作業的に手間が増えても、そうならないための作り込みをしてくれるか。
可能であれば工務の人にもお会いして、
先ほどと同様、ハツラツと仕事していれば大丈夫だと考えます。
工務も手を抜かない良い仕事をしていると、ハツラツとしているものです。
例えば、見積の為に棟梁や電気屋さん、サッシ屋さん、設備屋さんなどが現場確認に来たりします。
そのリフォーム屋さんを支える、外注業者さんたちですが、
ムリばかり言われてこき使われている業者さんは、やはり目が死んでたりします。
楽しそうにワイワイ現場確認していれば、良いチームなんだと思います。

・コストは安いか!
施主にとってコストが安いことはありがたいことです。
同じことをするなら、お金が少なくて済むし、
同じお金なら、よりたくさんのことをお願いすることが出来ます。
だけど、いちばん大事なのは、安ければ安いほど良いと勘違いしないことです。
企業努力で、効率よく資材の調達を行っているとか、
施工進行などで無駄を省いて効率を上げているとか、
薄利多売で良いものを戦略的コストで提供しているとかであればよいのですが、
そうでないのに、異常に安いなどは要注意です。
国内で調達する建築資材のコストも、
国内で職人が仕事して必要となる人件費も大きくは変わりません。
上記工夫がないのに安いのは、下請け業者が叩かれているだけと考えるのが正しいです。
僕の本業でもそうですが、継続的に仕事をくれているクライアントにムリを言われても、
無下には断れません。
渋々引き受けますが、作業内容はムリを言われた分の影響が全くないわけではありません。
自分が提供できる最高クオリティと、うちの会社(ブランド)としての最低限必要なクオリティ。
この間のどのクオリティで出すかは・・・・推して知るべしです。
この点も、安くても大丈夫かの判断は、人を見て目が死んでないかの確認が大切ですね。

コストの比較をするには仕様をある程度揃えないと出来ませんが、
出てきたものは結構バラバラでした。
そこで僕の希望という形でフィードバックをして、
整えたものを再提案いただくお願いをすることとなりました。
その日程が各社そこそこ期間があったのもあって、
オトナの別の選択肢をもう一つお願いすることとなっていきます。

次回は、「1級建築士事務所にお願いしてみる?」というテーマです!

【ウラヒーログ】ペントハウスプロジェクト「第4話」  [2017/06/25] 

当初の予定では4社でのコンペという想定でしたが、
2社辞退があって、1社追加依頼という状況となりました。

最初の提案を各社頂いてみたところ、
どこも意匠的な提案はあるものの、
詳細な施工仕様などがはっきりしません。
与件を整えていたつもりではあったのですが、
比較検討するには内容にもばらつきが多いようで、
内容を整えて統一する方向で希望要件をフィードバックし、
詳細仕様を添えて再度ご提案いただくことにあいなりました!

が!!!!!
各社、再提案までの日程がかなりあったため、
ぽっかりやることがなくなってしまった僕たちは、
禁断の第三の道、「建築家にお願いしてみる」というのを
検討しはじめてしまったのでした。

実は今までの経験では、こんなパターンを踏んでいました。

建築家と内容を詰めて、
図面や施工仕様を含めた完全な設計図書を用意し、
施工業者さんをコンペで決定。
設計、施工管理は建築家、
A工事(建築本体の大きな工事)はゼネコン等。
C工事(室内の造作や意匠など主に大工仕事)は知り合いの大工さん。

だけど、今回はこのパターンをはずして、
あえてリノベーション屋さんに丸投げしてみようと試みたわけです。

そう考えた理由は・・・

・コストが掛かりすぎそう
構造計算や建築確認が必要な案件でない場合、
意匠設計と施工管理を単独で経営している建築家にお願いするとなると、
どうしてもコスト的に大きくなりそうな感じがします。

・建築家は自分の作品を作っているイメージがある
オフィスビルなどならあまり不安はないのですが、住居の意匠となると、人の好みは様々。
建築家の知り合いは、いくつかあるのですが、どの方も好みの方向性を感じます。
得意とするアイデンティティーが皆ちゃんとあるのです。
できれば自分がイメージする世界観を得意とする建築家にお願いしたい。
普通、うまいぐあいにそんな建築家と出会えないですよねぇ(泣)

一度あきらめたこのパターンをやっぱりやってみようと考えたのには、
実は理由があるのです!

なにげにネットを検索していた相方が、
沢山の登録された建築家から自分にマッチした方をコーディネートしてくれる。
そんなサービスを見つけて来ました。
コーディネートスタッフとのミーティングで好みや与件を伝えると、
最適と思われる建築家からの提案をコーディネートしてくれます。
そして、ピンと来なければ、何度でもチェ〜ンジOK!
すごい仕組みです。
コーディネートする会社の費用が当然乗ってきますが、
建築家や施工会社は販促費分コストダウンすることも可能ですから、
いいせん来ないかしら(笑)

そんなことで、大急ぎでお願いすることにしました!

タイトなスケジュールでしたが、最初の面談から提案までいただきました。
人物としてのフィーリングも内容もとてもスバラシイ!
工務を担当する会社も、僕の希望与件から最適なチームを組んでの提案をいただけたようで、
完全に信頼できる感じでした。

最初にお会いした3社とも、担当者とのフィーリングは最高!と感じましたし、
すごく誠実によい提案をしてくれているにもかかわらず、
1級建築士事務所経営の建築家と、しっかりした規模の建設会社。
そんな肩書パワーで、施工管理に対する僕のコントロール負担が無くなる感じがしてしまうのは、
自分自身で、なんだかなぁ〜と思うところではありますが・・・

次回は、いよいよペントハウスプロジェクトという苦難?の道を、
お供してくれるパートナーを選択するという決断を致します!
嘘のようですが、ゆるされるなら4社とも一緒に仕事してみたいと思う要素があります。

さて、どんでん返しはあるのでしょうか!?